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房屋买卖,车库是否必然从属?

2019年01月07日 09:43  

案情介绍

400多万的别墅,车库还要另外购买?近日,常熟法院审结一起房屋买卖合同,原告王某夫妇从李某夫妇处花400多万购得叠层别墅一套,原以为400多万是“一价全包”,没想到这别墅的车库还得另外加8万元购买。双方协商不成,诉至法院。

2017年7月,李某夫妇将叠层别墅以400多万价格卖给王某夫妇,双方在中介的居间下签订《房屋买卖中介服务协议》,但双方仅围绕房屋的定金、尾款、交房时间以及户口等问题进行磋商及约定,而忽略了车库问题。事后,王某夫妇要求李某夫妇将车库所有权一并转移,但李某称车库不在协议内容中,王某夫妇如若需要,应当以8万元价款另行购买。

庭审中,原告王某认为,当初签订协议时,双方已经口头达成车库转移的约定,且被告李某已经将车库确认单交付给自己,应当认定李某同意转移车库。李某辩称,车库确认单是签协议时不慎遗失,被原告拾取,拒不承认同意将车库一并转让。

本案双方争议焦点在于:买卖主合同的成立,是否当然推定为车库所有权的转移?

换言之,在合同没有明确约定的情况下,车库是否应当随房屋一并转让?原告握有车位确认单是否就意味着车库使用权的当然交付?

即便没有对从物的约定,从物也应当随主物一并转移。但车库能否认定为房屋的从物?一方面,根据《物权法》的规定,“车位车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”,明确了车位归属的约定方式,买房仅有车库确认单,且在卖方不承认的情况下,难以充分证明车库归属;另一方面,根据当前市场行情和交易习惯,车库往往是作为独立物品出售,且在车多库少的背景下,车库更是热门,动辄数万、乃至十数万的车库,也难以认定为从属物。在协议中没有明确约定的情况下,如果认定为从物随主物一并转移,将背离私法意思自治原则,削减卖家的处分权,影响司法公平。

后经法庭释法说法,双方当事人最终达成调解,原告方同意撤诉。

法官提醒

房产交易是人生大事,各项约定必须谨慎全面,尤其是车库或者车位等配套设施,更需要买卖双方以“白纸黑字”确定下来,以有效维护自身合法权益。

来源:江苏高院

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